ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Уплату каких пошлин и налогов влечет за собой покупка недвижимости в Испании?
В целом общий объем налогов и пошлин, уплату которых повлечет за собой приобретение недвижимости в Испании, составит около 10% от покупной цены; эту цифру следует принять к сведению при определении Вашего бюджета.
Наибольшей связанной со сделкой расходной частью, скорее всего, будет НДС (VAT), или налог на передачу приобретаемой собственности; его размер составит 7% (в Испании он называется IVA). Покупка недвижимости в Испании влечет за собой также уплату гербовой пошлины в размере 0.5%. Гонорар занимающегося Вашей сделкой по покупке юриста составит 1% от цены продажи. Все сделки по продаже недвижимости финализируются государственным нотариусом, гонорар которого составит 1% от цены продажи. Эта сумма уплачивается в момент подписания договора о покупке. Еще существует плата за регистрацию недвижимости; ее размер составит примерно 40-50% от гонорара нотариуса.
Как я могу получить ипотечный кредит?
С введением евро как жители, так и нерезиденты Испании могут получать займы и кредиты подзалог недвижимости в стране.На данный момент, также как и в других европейских странах, выдача кредитов в Испании очень ограничена. Поэтому для покупателя-нерезидента страны расчитывать можно на 50-70% от стоимости находящейся в Испании недвижимости . Среди кредитов под процент (беспроцентные кредиты не предлагаются) есть много вариантов; можно выбрать наиболее для себя приемлемый. Получение ипотечного кредита обычно довольно несложно: банк потребует документ о Ваших доходах; справку из банка, подтверждающую регулярное занесение доходов на счет, и годовую декларацию о налогооблагаемых доходах. Это - вкратце – все, хотя некоторые банки могут потребовать выполнения дополнительных формальностей. В некоторых случаях возможна суброгация (уже существующий заем на выбранную вами недвижимость переделывается на ваше имя), но все зависит от конкретных обстоятельст продажи.
Чем занимается нотариус?
Нотариус занимается проверкой того, чтобы все документы, имеющие отношение к приобретении недвижимой собственности в Испании, были бы в порядке до осуществления окончательного расчета и подписания нотариального документа о покупке. Затем он отправляет их в соответствующий Земельный регистр, и окончательная регистрация обычно занимает около 2 месяцев. Следует принять к сведению, что поскольку все нотариусы являются государственными служащими, нет особой разницы между тем, услугами которого именно из них Вы воспользуетесь.
Чем занимается испанский юрист?
- Проверяет документ, подтверждающий право собственности продавца
- Проверяет наиболее недавнюю Nota Simple (*выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом
- Полностью проверяет соответствующий кадастровый документ
- При покупке застройки – проверяет план строительных участков
- При покупке участка – поверяет правомочность застройки
- Проверяет квитанцию об уплате налога IBI (*ежегодный муниципальный налог на недвижимость), и оформил ли застройщик документы на новое строительство
- Проверяет квитанции, подтверждающие уплату совместных расходов – в случае совместного владения какими-то элементами недвижимости
- Проверяет квитанции, подтверждающие оплату продавцом коммунальных услуг
- Подписывает окончательный договор покупки (купчая) (*escritura de compraventa) в присутствии государственного нотариуса
- Осуществляет уплату необходимых пошлин и налогов
- Определяет, когда и как Вы получите escritura publica – официально зарегистрированный документ, который формально передает право собственности на приобретаемую недвижимость
- Обеспечивает подключения водопровода, электричества и других коммуникаций.
Могу ли я открыть в Испании банковский счет?
Для открытия счета в банке вам понадобится номер NIE (*идентификационный номер иностранца) и небольшой взнос. Его для вас может получить в полиции ваш юрист . Это занимает от 7-10дней.
NIE нужен для приобретения любой недвижимости, буть то аппартамент, вилла, земля или машина.
Что такое общие расходы?
Они применяются в отношении тех типов недвижимости, у которых есть какие-то общие блага совместного пользования– например, бассейн, сады, охрана; услуги по обслуживанию/ уборке. В подобных случаях создается специальный комитет с председателем во главе– которых владельцы недвижимости избирают голосованием раз в году. Размер общих расходов зависит от типа совместных благ, от количества жильцов, которые ими пользуются – и от размера недвижимости в целом –чем крупнее Ваша часть недвижимости, тем больше будет Ваше участие в уплате совместных расходов. Прежде всего, их уплата обеспечивает то, чтобы здание и прилегающая территория содержались в должной чистоте и порядке.
Необходимо ли мне говорить по-испански для жизни в стране?
Было бы, конечно, неплохо выучить испанский, если Вы хотите в должной мере ознакомиться с культурой страны. Во всей нашей области есть многочисленные языковые курсы, на которых Вы сможете изучать испанский в удобном для Вас темпе. Без знания языка Вы не сможете обойтись лишь в тех случаях, если собираетесь жить ЗА ПРЕДЕЛАМИ известных туристических районов – в противном случае, чаще всего, оно не будет явно необходимым. Здесь есть большое количество международных школ, многоязычных радиостанций, и международных газет. Поскольку здесь стремятся поселиться все больше людей со всего мира, английского может оказаться более чем достаточно для общения.
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
Как происходит покупка недвижимости в Испании?
Процесс приобретения недвижимости в Испании схож с подобным процессом большинства стран континентальной Европы. Каждый шаг/ стадия требуют согласия всех вовлеченных сторон. В результате не возникает так называемых “цепочек”, дополнительных платежей или потери времени. Если Вы не знакомы с языком или с юридическими нюансами, то рекомендуется воспользоваться услугами русскоговорящего юриста – который сможет провести все необходимые сопутствующие выяснения, и избавит Вас от ненужного беспокойства.
Предложение
После того, как Вы нашли подходящую недвижимость в Испании, Вам нужно прийти к соглашению по цене. Это делается посредством выдвижения предложения в адрес продавца- через агентство. Если предложение принимается, это немедленно оформляется документально – в виде “предварительного контракта”. Этот документ подтверждает, что Вы намереваетесь приобрести собственность по оговоренной цене – и он обязывает продавца убрать с рынка предложение о продаже данной недвижимости. Для доказательства своей доброй воли и согласия, с Вас потребуется „скрепить” контракт небольшим депозитом (обычно это около 6,000 Евро). Это “заморозит” цену, и позволит Вас выиграть немного времени до следующей стадии.
Юридическая сторона
На этой стадии Вам следует воспользоваться услугами юриста для выполнения юридических формальностей. Обычно юрист связывается с юристом продавца, и начинает все необходимые выяснения. В маловероятном случае возникновения проблемы на этой стадии Ваш юрист уведомит Вас об этом, и попытается найти решение. Если решение не может быть найдено, сделка по продаже не продолжается, и депозит возвращается Вам. В гораздо более вероятном случае - когда документы будут признаны юристом в порядке - составляется частный контракт купли-продажи. Ваш юрист будет следить за тем, чтобы Ваши интересы были защищены наилучшим образом, и чтобы обязательства были юридически обязывающими для обеих сторон.
Частный контракт купли-продажи
На этой стадии от Вас потребуется более существенный платеж в адрес продавца. Эта стадия – которая также известна как "обмен контрактами" – та, на которой Вам потребуется заплатить 10% полной цены продажи продавцу – в обмен на его соглшение на формальный контракт о продаже Вам данной недвижимости в пределах определенных временных рамок. Частный контракт купли-продажи будет содержать все данные продавца, покупателя и недвижимой собственности. Дата завершения сделки (когда Вы получите ключи) также определяется здесь.
Завершение сделки
В этот день все стороны встречаются в офисе нотариуса. Нотариус вновь проверит все документы и удостоверится в том, что в них нет никаких неточностей. Обычно обе договаривающиеся стороны представляют их юристы(посредством соответствующих доверенностей), и нет необходимости в их физическом присутствии. Как только нотариус убедится во всех нюансах, продавцу выплачивается остаток суммы (за вычетом депозита, который покупателем уже уплачен), и Вы (или Ваш юрист) получаете ключи от недвижимости. С этого момента недвижимость будет зарегистрирована на Ваше имя.
Ипотечный кредит
Если Вы решили воспользоваться возможностями ипотечного кредитования для финансирования приобретаемой недвижимости, то лучше прежде всего связаться с финансовым консультантом. Он расскажет Вам о различных вариантах ипотечного кредитования, и даст представление о сумме, которую предстоит выплачивать ежемесячно. Банки предлагают различные варианты выплаты, и следует выбрать наиболее подходящий для Вас. Процентная ставка будет разной у различных банков (на данный момент 4-5%), но так или иначе она “привязана” к ставке EURIBOR, размер которой определяет Европейский центральный банк.
Как только Ваше предложение будет принято продавцом, мы передадим соответствующую документацию Вашему банку-кредитору – который, со своей стороны, также осуществит необходимые проверки касательно недвижимости, и назначит в ее отношении наблюдателя. В день завершения сделки представитель банка также будет присутствовать в офисе нотариуса, и предоставит необходимое финансирование для завершения покупки.
В чем заключаются преимущества этой системы?
Как только Ваше предложение принимается, предложение о продаже недвижимости будет убрано с рынка. Вследствие депозита, уплаченного вместе с выдвижением Вашего предложения, продавец получит заверение в том, что Вы – действительно серьезный клиент.
У Вас также будет уверенность в том, что продавец не отступит от своего принятия Вашего предложения. Не забывайте, что предложение было составлено в письменном виде и подписано обеими сторонами (включая агентство). Если продавец решит не выполнять взятое перед Вами обязательство, по законодательству Испании он будет обязан вернуть Вам сумму резервационного депозита.
наверх
наверх